임대차계약서 양식

임대차계약서는 집을 빌려주는 사람과 빌리는 사람이 보증금, 차임, 기간, 목적물을 적어 한 통씩 나누어 갖는 문서입니다. 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 위 도구에 임대인·임차인 인적사항과 목적물, 보증금과 기간을 넣으면 특약란과 양쪽 서명란이 들어간 워드·PDF·한글·엑셀 파일을 만듭니다.

계약서에 반드시 적어야 하는 칸은 무엇인가요

보증금과 차임만 적힌 종이는 계약서 구실을 못 합니다. 나중에 다툼이 생겼을 때 확인하는 것은 무엇을 빌렸는지, 언제부터 언제까지인지, 돈을 언제 얼마씩 주고받기로 했는지 세 가지입니다. 위 도구는 이 세 가지를 조마다 나누어 두었습니다.

• 목적물 — 등기사항증명서에 적힌 소재지를 동과 호수까지 옮겨 적습니다. 주소가 한 글자라도 다르면 다른 집을 빌린 문서가 됩니다.
• 보증금과 차임 — 보증금 총액, 계약금, 중도금, 잔금을 나누고 각 지급일을 적습니다. 월세면 차임과 지급일을 함께 적습니다.
• 관리비 — 금액과 함께 무엇이 포함되고 무엇이 별도인지 적습니다. 이 칸을 비우면 입주 뒤에 청구되는 항목을 두고 말이 갈립니다.
• 기간 — 계약일, 시작일, 종료일, 입주일을 각각 적습니다. 입주일과 시작일이 다른 계약이 드물지 않습니다.
• 특약 사항 — 번호를 매겨 한 줄에 하나씩 적습니다.

잔금 칸은 보증금에서 계약금과 중도금을 뺀 금액으로 자동 계산합니다. 계약 자리에서 손으로 빼다가 숫자가 어긋나는 일을 줄이려고 넣은 칸입니다.

대항력은 언제 생기나요

「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 임대차가 등기되지 않은 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있습니다. 같은 항 후단은 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 정하고 있습니다.

조문이 말하는 두 가지는 주택의 인도와 주민등록입니다. 인도는 열쇠를 받아 그 집을 쓸 수 있게 되는 것이고, 주민등록은 전입신고로 갈음합니다. 둘을 마친 날의 다음 날부터라고 조문이 시점을 못 박아 두었으므로, 이사한 날 저녁에 전입신고를 해도 그날에는 효력이 없습니다.

그래서 잔금을 치르고 열쇠를 받은 날에 전입신고를 함께 끝내는 순서를 잡습니다. 이사 짐을 먼저 넣고 전입신고를 며칠 미루면 그 며칠 동안은 조문이 정한 요건이 갖추어지지 않은 상태입니다. 같은 조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있어, 집주인이 바뀌어도 요건을 갖춘 임차인에게는 영향이 적습니다.

확정일자는 왜 따로 받나요

「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항은 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정하고 있습니다. 대항요건만으로는 이 조문이 말하는 우선변제 요건이 채워지지 않습니다.

확정일자는 임대차계약서 원본을 들고 주민센터나 등기소에서 받거나 인터넷등기소에서 받습니다. 전입신고를 하러 간 자리에서 계약서를 함께 내밀면 한 번에 끝납니다. 계약서가 있어야 받으므로 위 도구로 만든 파일을 출력해 양쪽이 서명한 뒤 가져갑니다.

같은 조 제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정하고 있습니다. 보증금을 돌려받기 전에 집을 비워도 되는지 판단이 서지 않을 때 근거로 삼는 조문이 이것입니다. 보증금 보호 한도와 우선변제 금액은 지역과 시기에 따라 기준이 정해져 있으므로 계약 전에 확인이 필요합니다.

계약 자리에서 무엇을 확인하나요

등기사항전부증명서를 계약 당일에 발급받아 세 가지를 봅니다. 소유자 이름이 앞에 앉은 사람과 같은지, 근저당권이나 가압류가 얼마나 잡혀 있는지, 주소가 계약서에 적을 주소와 같은지입니다. 며칠 전에 뽑아 온 서류는 그 사이에 바뀐 내용을 담지 못합니다.

소유자 본인이 아니라 대리인이 나오면 위임장과 인감증명서, 대리인 신분증을 함께 봅니다. 위 도구의 계약 당사자 지위 칸에 대리인이라고 표시해 두면 나중에 그 자리에 누가 있었는지 문서에 남습니다. 위임장 양식으로 만든 문서를 받아 두면 범위가 어디까지였는지도 남습니다.

입금 계좌의 예금주가 임대인 본인인지도 봅니다. 가족 계좌나 중개사무소 계좌로 보내 달라는 요청이 오면 그 이유를 계약서 특약에 적고 양쪽이 서명합니다.

특약에는 무엇을 적나요

특약은 이 계약에만 해당하는 약속을 적는 자리입니다. 잔금 지급일 다음 날까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 문구가 자주 들어갑니다. 입주 전 하자의 보수 비용을 누가 부담하는지, 반려동물을 키워도 되는지, 원상복구를 어디까지로 보는지도 이 자리에 적습니다.

문구를 길게 적을수록 좋은 것은 아니고, 지킬 수 있는 내용을 짧게 적는 편이 낫습니다. 예시 문구와 적는 자리는 전세계약특약예시에서 따로 다룹니다.

국토교통부 표준계약서와 이 양식은 어떻게 다른가요

국토교통부가 배포하는 주택임대차 표준계약서는 그 부처가 만든 서식이고, 위 도구가 만드는 문서는 법 조문을 보고 새로 설계한 양식입니다. 부처 서식 파일을 복제해 두지 않았고, 부처가 고시한 법정 서식은 법정 서식 쪽에서 따로 다룹니다.

적어야 할 내용이 같으므로 채우는 칸은 겹치지만, 칸의 순서와 특약란의 크기, 관리비 포함 항목 칸은 다르게 짰습니다. 관공서나 금융기관이 부처 서식을 지정해 요구하는 자리라면 그 서식을 받아 쓰는 편이 맞습니다.

자주 틀리는 것

전입신고를 며칠 미루는 경우

이사 짐을 옮긴 날과 전입신고를 한 날이 다르면, 조문이 정한 요건은 늦은 쪽을 기준으로 채워집니다. 잔금을 치르는 날 주민센터에 함께 들러 전입신고와 확정일자를 한 번에 끝냅니다.

계약서를 한 통만 만드는 경우

확정일자는 계약서 원본에 받습니다. 임대인이 한 통을 가져가면 임차인 손에 남는 원본이 없어집니다. 두 통을 출력해 양쪽이 각각 서명하고 한 통씩 갖습니다.

관리비 항목을 비워 두는 경우

금액만 적고 무엇이 포함되는지 적지 않으면, 수도요금이나 공용전기를 따로 청구할 때 근거가 없습니다. 포함 항목과 별도 항목을 같은 칸에 나란히 적습니다.

자주 묻는 질문

전세와 월세는 다른 양식을 써야 하나요

같은 양식으로 씁니다. 전세는 월 차임 칸을 0으로 두고 보증금만 채우면 되고, 월세는 보증금과 차임을 모두 채우고 차임 지급일을 적습니다. 반전세도 같은 방식입니다.

집주인이 바뀌면 계약서를 다시 써야 하나요

「주택임대차보호법」 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있습니다. 새 집주인의 이름과 계좌를 확인해 기록으로 남겨 두면 차임을 잘못 보내는 일을 막습니다.

도장이 없으면 서명만 해도 되나요

서명으로 갈음하는 경우가 많지만 상대가 날인을 요구하면 맞춰 줍니다. 인쇄한 문서에 도장이 필요하면 이름 도장 만들기로 만든 이미지를 넣습니다. 이 이미지는 전자서명이 아니고 인감을 대신하지 못합니다.

이 문서와 설명은 「주택임대차보호법」 제3조와 제3조의2의 조문 내용을 옮긴 것이며, 개별 계약의 효력이나 분쟁의 결과를 판단한 것이 아닙니다. 보증금 회수나 계약 해지를 두고 분쟁이 예상되면 계약서와 등기사항증명서를 들고 법률 전문가의 검토를 받으세요.

계약일이 잡혔다면 등기사항전부증명서를 당일에 발급받아 소유자와 담보 내용을 확인한 뒤, 위 입력란을 채워 두 통을 출력하세요. 잔금을 치르는 날에는 주민센터에서 전입신고와 확정일자를 함께 받고, 돈이 오간 기록은 영수증으로 남깁니다.