전세계약특약예시 양식

전세계약 특약은 표준 조항으로 덮이지 않는 이 계약만의 약속을 적는 자리입니다. 담보권 설정 제한, 수리 책임, 원상복구 범위, 반려동물 허용 여부가 자주 들어갑니다. 위 도구에 계약 기본 정보와 특약 문구를 번호별로 넣으면 계약서에 붙이는 별지 형태의 워드·PDF·한글·엑셀 파일을 만듭니다.

이 문서의 문구는 예시이지 검증된 조항이 아닙니다

아래와 위 도구에 담긴 문장은 이런 취지를 적는 자리라는 것을 보이기 위한 예시입니다. 같은 문장이라도 목적물의 상태, 등기 내용, 양쪽이 나눈 대화에 따라 의미가 달라지므로, 그대로 옮겨 적으면 맞는다고 말할 수 없습니다. 문구를 고르고 나서 각자의 사정에 맞게 고쳐 쓰는 것을 전제로 만든 도구입니다.

합의 여부 칸을 따로 둔 이유가 여기에 있습니다. 협의 중인 문구와 합의된 문구가 한 장에 섞여 있으면, 나중에 어느 쪽이 약속이었는지 갈립니다. 계약 자리에서 합의되지 않은 줄은 지우거나 제외로 표시하고 서명합니다.

담보권 설정을 제한하는 특약은 왜 넣나요

계약 자리에서 확인한 등기 내용과 잔금을 치르는 날의 등기 내용이 같으리라는 보장이 없기 때문입니다. 계약일과 잔금일 사이가 한두 달 벌어지는 계약에서 그 사이에 근저당이 새로 잡히면, 임차인이 확인했던 권리 순위가 달라집니다.

그래서 잔금 지급일 다음 날까지 새로운 담보권을 설정하지 않는다는 취지를 적습니다. 「주택임대차보호법」 제3조 제1항은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고 있고, 조문이 시점을 다음 날로 잡고 있으므로 문구의 기한도 잔금일이 아니라 그 다음 날로 잡는 것이 보통입니다.

특약을 적었다고 등기가 자동으로 막히지는 않습니다. 잔금을 보내기 직전에 등기사항전부증명서를 다시 발급받아 눈으로 확인하는 절차는 그대로 남습니다.

자주 넣는 특약에는 어떤 것이 있나요

주제별로 묶어 보면 네 갈래로 나뉩니다. 아래 문구는 취지를 보이는 예시이며, 그대로 쓰기 전에 목적물 상태를 보고 문장을 고칩니다.

관리비와 인도 시점도 자주 다투는 자리입니다. 관리비는 금액보다 포함 항목을 적는 쪽이 쓸모가 있고, 인도는 잔금을 치르는 시각과 열쇠를 받는 시각을 함께 적어 두면 그날 순서가 정리됩니다.

특약으로 대신할 수 없는 것은 무엇인가요

법이 요건으로 정해 둔 것은 특약으로 갈음하지 못합니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항은 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매의 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정하고 있습니다.

조문이 대항요건과 확정일자 두 가지를 들고 있으므로, 특약에 보증금을 우선 변제받는다고 적어 두어도 전입신고와 확정일자를 건너뛸 수 없습니다. 특약은 두 당사자 사이의 약속이고, 경매에서 순위를 가르는 것은 조문이 정한 요건입니다.

보증금 보호 한도와 우선변제 금액도 마찬가지입니다. 지역과 시기에 따라 기준이 정해져 있으므로 계약 전에 확인이 필요하고, 특약에 금액을 적어 넣는다고 기준이 바뀌지 않습니다.

특약을 별지로 붙일 때 지킬 순서

계약서 본문의 특약란이 좁아 다 적지 못할 때 이 문서를 별지로 붙입니다. 이때 본문 특약란에 별지가 있다는 사실을 한 줄 남기고, 별지에도 목적물 소재지와 양쪽 이름을 적어 어느 계약의 별지인지 드러냅니다.

양쪽이 별지에도 서명하거나 날인하고, 계약서와 별지 사이에 간인을 찍는 경우가 많습니다. 별지를 두 통 만들어 계약서와 함께 한 통씩 나누어 갖습니다. 임대차계약서의 특약란에 옮겨 적을 초고로 쓰려면 쓰는 방식 칸을 그렇게 표시해 두면 됩니다.

자주 틀리는 것

합의되지 않은 문구를 지우지 않고 서명하는 경우

협의 중이던 문장이 남은 채로 서명하면 그 문장도 약속으로 읽힐 여지가 생깁니다. 서명 직전에 합의 칸을 훑어 협의 중이나 제외로 표시된 줄을 지웁니다.

기한을 적지 않는 경우

담보권을 설정하지 않는다고만 적고 언제까지인지 적지 않으면 기한을 두고 말이 갈립니다. 날짜나 잔금 지급일 다음 날처럼 시점을 특정해 적습니다.

구두 약속을 적지 않는 경우

도배를 새로 해 주기로 한 말, 에어컨을 두고 가기로 한 말이 계약서에 없으면 나중에 확인할 근거가 없습니다. 그 자리에서 나온 약속은 그 자리에서 한 줄씩 적습니다.

자주 묻는 질문

특약이 많으면 계약이 불리해지나요

수가 아니라 내용의 문제입니다. 지킬 수 있는 약속을 짧게 적은 특약 다섯 줄이, 지키기 어려운 약속을 길게 적은 한 줄보다 낫습니다. 양쪽이 읽고 이해한 문장만 남깁니다.

월세 계약에도 쓸 수 있나요

씁니다. 보증금 칸에 보증금을 적고 차임과 관리비에 관한 특약을 추가하면 됩니다. 차임 연체에 관한 문구를 넣을 때는 금액과 시점을 함께 적습니다.

이미 서명한 계약서에 특약을 더할 수 있나요

양쪽이 합의하면 별지를 새로 만들어 붙이고 그 별지에 각각 서명합니다. 처음 계약서의 날짜와 이 별지의 날짜가 다르므로, 별지에 어느 계약의 특약인지 소재지와 계약일을 적어 둡니다.

이 문서에 담긴 문구는 예시이며, 개별 계약에서 그 문구가 유효한지 또는 어떤 효력을 갖는지 판단한 것이 아닙니다. 인용한 조문은 「주택임대차보호법」 제3조와 제3조의2의 내용을 옮긴 것입니다. 보증금 회수나 계약 해지를 두고 분쟁이 예상되면 법률 전문가의 검토를 받으세요.

계약 자리에 가기 전에 넣고 싶은 문구를 주제별로 적어 한 장 출력해 두고, 협의한 결과에 따라 합의 칸을 표시해 서명하세요. 잔금을 치르는 날에는 전입신고와 확정일자를 함께 받고, 오간 돈은 영수증으로 남깁니다.